“Cerco posto letto a Roma (in nero)”: l’inchiesta di CorriereUniv sul mondo degli affitti

“Cerco posto letto a Roma”. Possibilmente in nero. Benvenuti nel Far West affitti. Bollette intestate e vaglia postali con causale “affitto” sono le opzioni più utilizzate per dimostrare la locazione in nero, ma da sole funzionano poco. Ci vuole anche un po’ di coraggio e una legge che invogli l’affittuario a denunciare. Oggi questa legge c’è, ma in pochi la conoscono. Tra le verità che vogliamo raccontarvi ne abbiamo scelte due particolarmente lampanti: i ragazzi convivono con il “nero” e subiscono il mercato degli affitti selvaggi senza conoscere gli strumenti per combatterlo. E quando si tratta, poi, di raccontarlo, preferiscono tacere.

La legge che combatte il nero – A raccontare un po’ come vanno in Italia le cose è il decreto legislativo 23 del 2011 che permette all’inquilino di denunciare il proprietario, che si rifiuta di registrare uno dei contratti previsti per legge. Un’arma legale nelle mani degli studenti a nero che potrebbero ottenere la registrazione e la proroga del proprio affitto per ben otto anni. “L’inquilino – recita la campagna contro gli affitti in nero – può mettersi in regola ottenendo un contratto di 8 anni e uno sconto dell’80% sul canone d’affitto”. In effetti, in questi termini, denunciare diventa particolarmente vantaggioso anche per i più “paurosi” perché l’affittuario conquista la possibilità di poter pagare un canone annuo pari al triplo della rendita catastale dell’appartamento. In parole povere uno studente potrebbe veder ridotto il proprio affitto da 700 a circa 200 euro al mese.

La legge 23/2011, questa sconosciuta – A quasi due anni dalla sua entrata in vigore, però, la legge che combatte il nero sembra essere conosciuta da pochi. Pochissimi se si fa riferimento ai fuori sede. A Roma, ad esempio, è difficile incontrare uno studente che sappia davvero qualcosa su questa campagna nazionale. E se provi a spiegargli di cosa si tratta, “non la conosco – rispondono – e comunque ho un regolare contratto d’affitto”.

Un giro d’affari da 2mila euro al mese – In realtà il nero è talmente sommerso nelle grandi città che difficilmente un ragazzo ammette di vivere in condizioni di illegalità. Cinquecento euro al mese per una stanza, moltiplicato a volte per 3 o 4 stanze significa dover pagare un affitto di circa 2mila euro al mese, per appartamenti di 60/70 metri quadrati. Impossibile in questi casi credere che il proprietario abbia realmente applicato un contratto per studenti. I primi a non crederci sono i sindacati degli inquilini che lamentano una mancata pubblicità della legge. L’Unione degli inquilini, ad esempio, in un anno ha aiutato ad uscire dal nero, a Roma e nel Lazio, circa 1200 persone, di cui il 60% giovani precari e studenti fuori sede. Numeri che fanno riflettere e anche sorridere se si considera che solo nella capitale risiedono circa 190mila fuori sede.

Campagne informative nelle città virtuose – Sia il sindacato degli inquilini che quello dei proprietari sono convinti che mai come oggi servirebbe una task force costituita da agenzia delle entrate, guardia di finanza, sindacati e comuni. Ma il dialogo in molte città sembra muto e a non rispondere sono proprio i vari assessorati alla casa. Oltre la lista dei buoni e dei cattivi, bisogna comunque riconoscere che in Italia ci sono comuni più o meno virtuosi.

Contratti in neroTra i virtuosi, ad esempio, c’è il comune di Torino o anche quello di Bologna, che da qualche mese stanno promuovendo una campagna informativa e hanno deciso di puntare sugli incentivi ai proprietari. “Alcune città – ci racconta – Angelo de Nicola, vice presidente nazionale dell’unione piccoli proprietari – sentono maggiormente questo problema. Altre invece restano sorde”.

L’agenzia per gli affitti degli studenti – Ma oltre le istituzioni ci sono dei servizi che funzionano, anche se a fatica, al di là di tutto. A Roma, ma anche a Cassino, Viterbo e in altre città italiane sono state aperte le agenzie degli affitti degli studenti, centri per far incontrare ragazzi e proprietari e per offrire ad entrambi consulenze e agevolazioni fiscali. Nella capitale, l’agenzia è nata nel 2007 ad opera di Laziodisu (Agenzia per il diritto allo studio) ed è stata promossa dalla Regione Lazio e dal Comune di Roma. Ma nonostante il servizio sia completamente gratuito e senza alcuna provvigione, l’agenzia dopo 5 anni fa ancora fatica a decollare.

Questione di pubblicità – Nel 2012 i contratti fatti sono stati circa 200, il che significa che la struttura ha aiutato solo mille studenti. “Solo”, perché la struttura, dicono dai sindacati impegnati in questa operazione, “potrebbe fare molto di più se solo ci fosse una maggiore pubblicità. I vantaggi fiscali infatti sono notevoli: la tipologia di contratto è riservata esclusivamente agli studenti universitari e consente di usufruire di agevolazioni fiscali. Il contratto agevolato a canone concordato per studenti fuori sede, infatti, prevede una durata di minimo 6 mesi, rinnovabile fino a 36. Per questi contratti il proprietario può godere di uno sconto del 40,5% da denunciare nella dichiarazione dei redditi, una riduzione dell’Imu e un’imposta di registro del 30%.

 

Ma cosa dicono i sindacati? e cosa accade nelle città più popolose d’Italia. Ecco le risposte da Napoli e Milano. Abbiamo sentito il parere di Aniello Estero, presidente UNIAT CAMPANIA e Irene Manera, del direttivo SICET LOMBARDIA

Qual è la situazione a Napoli?

Negativa. Sono venuti a mancare i fondi nazionali e regionali e noi non abbiamo più la possibilità di aiutare gli studenti fuori sede a trovare un alloggio.

Qual è la conseguenza?

I redditi delle famiglie calano, la crisi del lavoro colpisce tutti e spesso gli studenti sono costretti a tornare presso le loro famiglie d’origine e in alcuni casi ad abbandonare gli studi.

Cosa fa il comune di Napoli?

Assolutamente nulla. Si pensava che con la cosiddetta “cedolare secca” si potesse far emergere il sommerso. In realtà l’unica conseguenza è stata quella di un’ulteriore drastica riduzione dei contratti d’affitto regolari.

Quanti sono gli affitti in nero a Napoli ed in Campania?

E’ un dato incalcolabile. Tra l’altro c’è da dire che la nuova legge che permette di regolarizzare i contratti con sgravi consistenti per gli inquilini non è molto nota, e chi la conosce comunque non denuncia.

Perché?

Perché in particolare a Napoli l’offerta degli alloggi è davvero molto bassa, pertanto uno studente che decidesse di denunciare il proprietario dell’abitazione di cui è inquilino, rischierebbe poi di rimanere fuori da quella abitazione e di non trovarne un’altra facilmente.

 

affitti-in-nero

Qual è la situazione a Milano?

Gli studenti spesso non hanno contratti regolari e gli affitti in nero, con la cessazione dell’erogazione dei contributi, sono aumentati a livelli esponenziali.

Qual è il contratto che viene proposto agli studenti che cercano casa?

In teoria essi dovrebbe poter beneficiare del contratto a canone transitorio che ha una durata limitata nel tempo rispetto al contratto libero basato sul 4 più 4. Per il contratto transitorio dovrebbe essere applicato il cosiddetto canone concordato a livello locale tra le associazione degli inquilini e le associazione dei proprietari. Nei fatti però si tende ad applicare anche per i contratti transitori il canone libero, dunque andando contro la legge tale contratto può essere impugnato.

Ma il comune di Milano fa qualcosa per agevolare gli studenti fuori sede?

Esistono dei bandi tramite i quali si può accedere ad alloggi di edilizia convenzionata, ma i criteri sono così restrittivi e poco trasparenti che il più delle volte chi ne avrebbe veramente diritto rimane escluso. Tenga conto che a Milano c’è una graduatoria di 25mila famiglie in attesa, ma solo 1000 ogni anno si vedono assegnare l’alloggio. Gli unici alloggi agevolati per gli studenti vengono concessi sulla base di una convenzione stipulata tra il comune ed il Politecnico, ma purtroppo andate a controllare a chi nella realtà vengono assegnate quelle abitazioni.

 

Vademecum: Quello che uno studente fuori sede dovrebbe sapere…

 

Perché è importante avere il contratto registrato?

Con il contratto regolarmente registrato all’ufficio delle entrate si ha la possibilità di accedere alle misure di diritto allo studio per i fuori sede, in particolare la borsa di studio di importo pari a circa €4000. Se invece non si ha un contratto registrato si viene considerati pendolari, categoria che ha diritto ad una borsa di soli €2000 circa.

Quali sono le caratteristiche del contratto di locazione per studenti fuori sede?

Tutte le tipologie contrattuali regolarmente registrate sono valide ai fini dell’assegnazione della borsa di studio. E’ preferibile comunque il contratto cd. “per studenti fuori sede”. Registrare il contratto è conveniente al proprietario perché, in tal modo, solo il 60% del canone percepito viene sottoposto a tassazione IRPEF e nei comuni definiti “ad alta tensione abitativa” il pagamento della tassa di registro si riduce al 70% dell’importo ordinario. Anche per gli studenti sono previste detrazioni fiscali del 19% nella dichiarazione dei redditi (che equivale a due/tre mensilità).

Quali sono le caratteristiche del contratto di locazione per studenti fuori sede?

Durata: da un minimo di sei mesi ad un massimo di trentasei.

Canone: È determinato da accordi che, in ogni Comune, stipulano le Associazioni dei proprietari e degli inquilini. Il canone varia in considerazione della zona e della tipologia dell’alloggio.

Clausole contrattuali: Non possono essere derogate dalle parti, poiché si sottoscrive il modello contrattuale allegato all’accordo nazionale stipulato tra le associazioni degli Inquilini e quelle dei proprietari.

Clausole illegittime: Non può essere superato il valore massimo del canone attribuito alla zona.

Perché è importante avere la ricevuta dell’affitto?

Il nostro ordinamento giudiziario prevede che sia il debitore a dimostrare di avere onorato il pagamento.

Chi si deve far carico dei lavori interni?

I lavori che sono sicuramente a carico del conduttore sono quelli dipendenti dai danni provocati dallo stesso inquilino o suoi familiari conviventi. Non sono a carico del conduttore quelli “interni” (interno muri e innovazioni come l’impianto autonomo di ri-scaldamento, cambio caldaia, impianto elet-trico, ecc.) e quelli derivanti dalla vecchiezza del bene.

Quali sono i termini per il recesso antici-pato del contratto?

 La legge prevede sei mesi di anticipo ma è consigliabile specificarlo nel contratto: “si può lasciare l’appartamento in qualsiasi momento dando un preavviso di tot mesi”, se si preferisce avere la possibilità di dare un preavviso inferiore ai sei mesi.

Cosa prevede la legge riguardo al deposito cauzionale?

Il deposito cauzionale, la somma di denaro versata al proprietario al momento della firma del contratto, non può essere d’importo superiore alle tre mensilità. E’ preferibile scrivere in forma privata (o nel contratto stesso) se si desidera scalare gli ultimi mesi di affitto con l’importo del deposito cauzionale, in quanto per legge ciò non è previsto.

Accorgimenti da adottare quando si entra in una nuova casa:

Fare l’inventario del mobili e degli elettrodomestici presenti nell’appartamento e firmare questo documento insieme al proprietario;

Farsi dare il libretto della caldaia, sia per avere l’informazione esatta sull’anno di acquisto del bene, sia per poter ricorrere all’assistenza;

Fare fotografie autentiche (basta essere nella foto con il quotidiano in mano, conservando ovviamente lo stesso) della casa per certificare le condizioni dell’immobile. Questo serve ad evitare che il padrone di casa, una volta scaduto il contratto, possa avanzare pretese illegittime, tra cui la non restituzione del deposito cauzionale, a causa di ipotetici danni inflitti all’immobile;

Come specificato all’inizio è sempre conveniente avere un contratto di locazione regolarmente registrato. Anche se a volte ciò risulta molto complicato, conviene comunque firmare un contratto privato con il proprietario e farsi sempre dare le ricevute dell’affitto mensile.

 

Anna Di Russo

Monica D’Ambrosio

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